สำหรับบริษัทที่สร้างคอนโดขาย ไม่ว่าจะเป็นรายเล็ก รายใหญ่ รู้หรือไม่ว่าคุณกำลังอยู่ในธุรกิจเฉพาะอย่างหนึ่ง ซึ่งมีข้อแตกต่างจากธุรกิจทั่วไปเล็กน้อย (น้อยจริงหรือเปล่านะ ฮ่าๆ) ด้วยเหตุผลที่ว่าเราเป็นธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเข้าข่ายจะต้องยื่นภาษีธุรกิจเฉพาะนั่นเองค่ะ
ดังนั้น สำหรับนักบัญชีคนไหนที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจนี้ เราก็ต้องศึกษาเรื่องภาษีกันให้ละเอียดนิดนึง เราลองมาดูว่า มีประเด็นสำคัญอะไรที่ต้องรู้บ้าง ลองทำความเข้าใจไปพร้อมๆ กันนะคะ
คอนโด หรือขายอสังหาริมทรัพย์ มีภาษีอะไรมาเกี่ยวข้องบ้าง?
สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ อย่างคอนโดมิเนี่ยมนั้น ทุกคนรู้กันอยู่แล้วว่าเป็นสินค้าที่ราคาสูงลิ่ว ดังนั้น ถ้ายื่นภาษีหรือคำนวณภาษีผิดพลาด โอกาสที่จะถูกปรับก็มีมูลค่าสูงเช่นกันค่ะ
ภาษีขายคอนโด รวมไปถึงอสังหาริมทรัพย์อย่างบ้านจัดสรรร มีเรื่องต้องรู้จักทั้งหมด 4 ประเภท ได้แก่
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นธุรกิจเฉพาะอย่างหนึ่ง ซึ่งอยู่ในขอบเขตของการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามประมวลรัษฎากร โดยกรณีที่ขายอสังหาริมทรัพย์ จะต้องชำระภาษีในอัตราร้อยละ 3 ของราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า และเสียพ่วงกับรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ
แปลง่ายๆ แบบนี้ ก็คือ เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ บริษัทจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ = ร้อยละ 3.3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า นั่นเองจ้า
หมายเหตุ
เพื่อนๆ สามารถค้นหาราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์ ได้ที่เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ ดังนี้ https://assessprice.treasury.go.th/
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
สำหรับภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเป็นภาระภาษีที่ผู้จ่ายเงินจะต้องหัก ณ ที่จ่ายไว้ ตามกฎหมายกำหนด
กรณีขายอสังหาริมทรัพย์โดยนิติบุคคล ผู้จ่ายเงินค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ต้อง หักภาษี ณ ที่จ่ายร้อยละ 1 ของราคาขาย หรือราคาประเมินของกรมที่ดิน แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และจะเกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิ์ครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น
ภาษีเงินได้นิติบุคคล
สำหรับภาษีเงินได้นิติบุคคล ทำธุรกิจมีกำไรก็ต้องเสียภาษีเป็นธรรมดาอยู่แล้ว บริษัทที่ค้าขายอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน กรณีที่บริษัทมีกำไร ก็ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ในอัตราร้อยละ 20 ของกำไร
และเจ้ากำไรนี้คำนวณจาก รายได้ – ค่าใช้จ่าย = กำไรทางบัญชี และปรับปรุงให้เป็นกำไรทางภาษีเสียก่อนนะ จึงเอามาเข้าสมการคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลในลำดับต่อไป
ภาษีมูลค่าเพิ่ม
อันนี้จะค่อนข้างพิเศษหน่อย เพราะสำหรับธุรกิจที่ค้าขายอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นธุรกิจที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งเมื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วจะไม่ซ้อนทับกับภาษีมูลค่าเพิ่ม นั่นหมายความว่ารายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม
อย่างไรก็ตาม หากธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ มีรายการค้าอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์ รายการค้าส่วนนั้น ก็จะถูกนำมาคิดภาษีฐานมูลค่าเพิ่ม กรณีที่เกิน 1.8 ล้านบาท ต่อปีค่ะ
ทำความเข้าใจเรื่องภาษีที่เกี่ยวข้องมาพอสมควรแล้ว ถัดมาเรามาดูประเด็นที่น่าสนใจเกี่ยวกับการขายคอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์กันอีกสักนิดนะคะ
ขายคอนโด พร้อม Built-in รวมอยู่ในแพ็คเกจเดียวกัน
เพื่อให้เราเข้าใจตรงกัน เรามาลองทำความเข้าใจกับคำว่า Build-in กันก่อน ว่าหมายถึงอะไรกันแน่
Built-in คือ เฟอร์นิเจอร์หรือวัสดุตกแต่ง ซึ่งถูกออกแบบ ต่อเติม และติดตั้ง ให้ยึดติดกับพื้นที่ของตัวอาคาร พื้น ผนัง เพดาน ซึ่งไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ แยกออกจากกันไม่ได้
ยกตัวอย่างกรณีที่มีการขายคอนโด พร้อม Build-in เช่น เตียงนอน ตู้เสื้อผ้า ชุดโต๊ะรับประทานอาหาร บริษัทต้องแยกส่วน Build in ออก จากส่วนขายอสังหาฯ และมีภาษีที่เกี่ยวข้อง ดังนี้
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (อสังหาฯ ไม่รวม Build-in) | ร้อยละ 3.3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า |
ภาษีมูลค่าเพิ่ม (Build-in ไม่รวมอสังหาฯ) | เสียภาษีมูลค่าเพิ่ม คิดฐานภาษีจากราคาซื้อ |
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (อสังหาฯ ไม่รวม Built-in) | ร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า |
ภาษีเงินได้นิติบุคคล | เสียภาษีจากกำไร สูงสุดร้อยละ 20 |
สำหรับประเด็นนี้อาจจะขัดใจเจ้าของกิจการและนักบัญชีกันหน่อย เพราะว่าการแยกส่วน build-in เพื่อเสีย VAT นั้นไม่ใช่เรื่องง่ายเอาเสียเลย ถ้าใครอยากทำความเข้าใจเพิ่มเติมลองศึกษาข้อหารือสรรพากรที่นี่นะคะ
อ้างอิง ข้อหารือกรมสรรพากร
ขายคอนโด แถมเฟอร์นิเจอร์
ตัวอย่างนี้ เป็นกรณีที่เราพบเห็นได้บ่อยที่สุด ไม่ว่าจะไปจองคอนโดที่ไหน ก็มักจะมีแถมเฟอร์นิเจอร์นู้นนั่นนี่ ถือว่าเป็นกลยุทธ์การตลาดที่ค่อนข้างขายดีเลยล่ะ
แต่ในทางภาษี การแถมเฟอร์นิเจอร์ สรรพากรไม่ได้มองว่า เฟอร์นิเจอร์เป็นส่วนควบของตัวอสังหาริมทรัพย์ แต่มองเป็นการขายเฟอร์นิเจอร์แยกต่างหาก จากตัวอสังหาริมทรัพย์ชัดเจน ไม่ว่าเราจะขายเป็นแพ็คเกจเดียวกัน หรือว่าแถมแยกจากกันก็ตาม
การคำนวณภาษีจึงต้องคิดแยกออกจากกันดังนี้
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (อสังหาฯไม่รวมเฟอร์นิเจอร์) | ร้อยละ 3.3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า |
ภาษีมูลค่าเพิ่ม (เฟอร์นิเจอร์ไม่รวมอสังหาฯ) | เสียภาษีมูลค่าเพิ่ม คิดฐานภาษีจากราคาซื้อ |
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (อสังหาฯไม่รวมเฟอร์นิเจอร์) | ร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า |
ภาษีเงินได้นิติบุคคล | เสียภาษีจากกำไร สูงสุดร้อยละ 20 |
เรามายกตัวอย่างเพื่อเพิ่มความเข้าใจ กรณีที่ขายคอนโด 1,000 ยูนิต แล้วแถมโซฟา 1 ตัว ให้กับทุกห้อง ตัวละ 5,000 บาท มูลค่ารวมโซฟาที่เป็นของแถม เกิน 1.8 ล้านแน่นอน ดังนั้น บริษัทต้องยื่นภาษีมูลค่าเพิ่มในส่วนนี้ด้วย
สำหรับในส่วนของเฟอร์นิเจอร์ กรณีที่คิดฐานภาษีจากราคาซื้อ (เพราะว่าเราแถมไม่ได้ขาย) จะหมายความว่า ฐานภาษี ราคาซื้อกับราคาขายเท่ากัน ดังนั้น ภาษีซื้อกับภาษีขาย ก็จะเท่ากันไปด้วย
ซึ่งหมายความว่า พอเอามาหักลบกันแล้ว เราก็จะไม่เสียภาษีมูลค่าเพิ่มนั่นแหละ
อ้างอิง ข้อหารือกรมสรรพากร
ขายคอนโด และแถมรถยนต์
สำหรับกรณีการภาษีขายคอนโด แถมรถยนต์ กรณีนี้มักจะไม่มีการแถมเมื่อซื้อ แต่จะเป็นการได้สิทธิ์ลุ้นรับรถยนต์มากกว่า (ถ้าแถมรถให้คอนโดทุกหลังที่ขาย บริษัทน่าจะเจ๊งพอดี ฮ่าๆ)
ซึ่งการแถมลักษณะนี้ จะเข้าเงื่อนไขเหมือนกับหัวข้อที่ผ่านมา คือ สินทรัพย์ที่แถม ไม่ได้มีความเกี่ยวข้องโดยตรงกับอสังหาริมทรัพย์ ในลักษณะส่วนควบหรือส่วนต่อเติม
ดังนั้น สรรพากรจึงมองว่า การขายคอนโดพร้อมรถยนต์ จึงเป็นการขายที่แยกออกจากกัน การคำนวณจึงต้องคิดแยกจากกันดังนี้
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (อสังหาฯ ไม่รวมรถยนต์) | ร้อยละ 3.3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า |
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (อสังหาฯ ไม่รวมรถยนต์) | ร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า |
ภาษีมูลค่าเพิ่ม (รถยนต์ ไม่รวมอสังหาฯ) | เสียภาษีมูลค่าเพิ่ม คิดฐานภาษีจากราคาซื้อ (กรณีผู้ที่ได้รับรางวัล) |
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (รถยนต์ ไม่รวมอสังหาฯ) | ร้อยละ 5 ของมูลค่ารถที่แจก (กรณีผู้ที่ได้รับรางวัล) |
บทสรุป
ประเด็นที่น่าสนใจ เกี่ยวกับกรณีภาษีขายคอนโด หรือขายอสังหาริมทรัพย์ แล้วเผอิญว่าเรามีของแจกของแถมเพิ่มเข้ามาด้วย เราต้องเข้าใจก่อนว่าของแจกของแถม ไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นมันจึงไม่แปลกที่สรรพากร นับว่าของแจกหรือของแถมเราถือเป็นการขาย
อย่างไรก็ตาม เมื่อมีการแยกส่วนประกอบอสังหาริมทรัพย์ กับส่วนของแถมออกจากกัน มุมมองด้านภาษีก็จะถูกเปลี่ยนแปลงไปด้วย ใครที่ทำบริษัทขายอสังหาริมทรัพย์อยู่ อย่าลืมเช็คตรงนี้ให้ดีด้วยล่ะ
สำหรับใครที่อยากเข้าใจเกี่ยวกับภาษีมากขึ้นกว่าเดิม เพิ่มเติมเก็บ CPD ได้ด้วย แนะนำเลือกดูคอร์สเกี่ยวกับภาษีต่างๆได้ตามลิงค์นี้เลยค่ะ คอร์สภาษีแนะนำ
สอบถามเพิ่มเติมได้ที่ Line: @cpdacademy