สำหรับกิจการที่มีแผนการจะขายที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆในกิจการ เหตุการณ์แบบนี้นานๆครั้ง นักบัญชีที่ไม่ค่อยได้เจอกรณีของการซื้อ ขายที่ดิน อาจจะยังไม่รู้ว่ามีภาษีชนิดไหน ที่ต้องจ่ายชำระอีกบ้าง และต้องจ่ายชำระเท่าไหร่กันแน่ แต่ถ้าหากเป็นนักบัญชีที่อยู่ในสายงานธุรกิจที่ประกอบการเป็นผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีความเชี่ยวชาญทางด้านภาษีธุรกิจเฉพาะนี้เป็นพิเศษอยู่แล้ว เราลองมาดูกันค่ะ ว่าธุรกิจนี้จะต้องคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะยังไงกันบ้าง
ก่อนอื่นเรามาเริ่มต้นจากเรียนรู้ว่าภาษีธุรกิจเฉพาะคืออะไร และภาษีชนิดนี้มีวัตถุประสงค์ในการเรียกเก็บเพราะอะไรกันค่ะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะคืออะไร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax: SBT) เป็นภาษีตามประมวลรัษฎากรประเภทหนึ่ง จัดเก็บจากการประกอบกิจการเฉพาะอย่างแทนภาษีการค้าที่ถูกยกเลิก ภาษีนี้เริ่มใช้บังคับใน พ.ศ.2535 พร้อมกันกับภาษีมูลค่าเพิ่ม
วัตถุประสงค์ของการเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ สำหรับอุดช่องโหว่ของการเก็บภาษีมูลค่าเพิ่ม บางกิจการที่ไม่สามารถคำนวณได้แบบภาษีมูลค่าเพิ่มได้ ยกตัวอย่างเช่น กลุ่มธุรกิจการเงิน ที่ประเมินกิจกรรมในการขายสินค้าและบริการได้ยากกว่ากลุ่มธุรกิจอื่น จึงใช้ภาษีธุรกิจเฉพาะในการการจัดเก็บภาษีแทนนั่นเองค่ะ แสดงว่าถ้าจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วก็จะไม่เกิดภาษีมูลค่าเพิ่ม ไม่มีการจัดเก็บภาษีทับซ้อนกัน
เมื่อเราทราบเกี่ยวกับภาษีธุรกิจเฉพาะไปแล้ว สำหรับกิจการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นก็เข้าเงื่อนไขเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วยค่ะ ต่อมาไปดูความหมายของคำว่า อสังหาริมทรัพย์กันเลย
ความหมายของ “อสังหาริมทรัพย์”
อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ที่ดินกับทรัพย์อันติดกับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพย์สินอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 139
กล่าวง่ายๆก็คือ ที่ดิน และทรัพย์อันติดกับที่ดิน ได้แก่ ไม้ยืนต้น อาคาร โรงเรือน หรือ สิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน เป็นต้น
ซึ่งรวมถึง แม่น้ำ ลำคลอง แร่ธาตุ กรวดทราย ซึ่งมีอยู่ตามธรรมชาติด้วย
ภาระภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ
เรามาดูกันค่ะ สำหรับการขายที่ดิน นอกจากภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ยังมีภาษีชนิดอื่นๆที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์อีกด้วยค่ะ
กรณีที่คนขายเป็นบุคคลธรรมดา ยังต้องพิจารณาภาษีชนิดอื่นเพิ่มเติมอีกด้วย คือ
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย
- อากรแสตมป์
กรณีที่คนขายเป็นนิติบุคคล ยังต้องพิจารณาภาษีชนิดอื่นเพิ่มเติมอีกด้วย คือ
- ภาษีเงินได้นิติบุคคล หัก ณ ที่จ่าย
- อากรแสตมป์
ลองคลิกที่ลิงค์นี้เพื่อเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับภาษีชนิดอื่นๆได้เลยค่าเรียนรู้ ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์
นิติบุคคลขายที่ดิน ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่ดินหรือไม่
เราจะพามาดูว่า หลักเกณฑ์ในการขายอสังหาริมทรัพย์ของภาษีธุรกิจเฉพาะมีอะไรบ้าง
- ผู้ขายเป็นผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์
- นิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ในการประกอบกิจการ
- ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น
- มีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเป็นเวลาน้อยกว่า 1 ปี
- รายรับ หมายถึงรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ให้ใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า
สรุปได้ว่า นิติบุคคลขายที่ดิน หรือขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ในการประกอบกิจการ ก็ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะค่ะ เพราะว่าเข้าเงื่อนไข หลักเกณฑ์ในการขายอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดไว้ค่ะ
อัตราภาษี
ธุรกิจที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะต้องเสียภาษีโดยคำนวณจากฐานภาษีคูณด้วยอัตราภาษี ร้อยละ 3 และจะต้องเสียภาษีท้องถิ่น ควบคู่ไปด้วยอีกร้อยละ 10 ของจำนวนภาษีธุรกิจเฉพาะดังกล่าว
พูดแบบนี้อาจจะงง เราไปดูตัวอย่างการคำนวณภาษีธุกิจเฉพาะกันเลยค่ะ
ตัวอย่างการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดิน
บริษัท ซีพีดี อะแคเดมี่ จำกัด ประกอบกิจการจัดสรรที่ดินขาย มีรายรับจากการขายที่ดิน (ก่อนหักรายจ่าย) เป็นเงิน 1,000,000 บาท แต่ราคาประเมินที่ใช้จดสิทธิและนิติกรรม 900,000 บาท บริษัท ซีพีดี อะแคเดมี่ จำกัดต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเท่าไหร่
บริษัทจะต้องคำนวณภาษี ดังนี้
วิธีการคำนวณ
| รายรับจากการขายที่ดินและยกที่ดินให้ผู้อื่น | 1,000,000 บาท | |
| เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% ของรายรับ | 1,000,000 x 3% | 30,000 บาท |
| เสียภาษีท้องถิ่น 10% ของภาษีที่ต้องชำระ | 30,000 x 10% | 3,000 บาท |
| รวมภาษีทั้งหมด | 30,000 + 3,000 | 33,000 บาท |
ตามที่อยู่ในกรอบสีแดงนะคะ รายรับของธุรกิจทั่วไปจะอยู่ในประเภทกิจการหัวข้อที่ 8 คือการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร
ประเภทของรายรับ เนื่องจากเราคือกิจการทั่วไป ที่ไม่ได้เข้าเงื่อนไขในการจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้ติ๊กเครื่องหมายถูก ในช่องของ ไม่ต้องจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ
ส่วนช่องของรายรับ จากที่เราได้คำนวณมานั้น ตามตัวอย่างการคำนวณ ให้ใส่จำนวนเงิน 1,000,000 บาท
เมื่อทำการคุณอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% เท่ากับ 30,000 บาท
และข้อ 16. จะต้องนำภาษีธุรกิจเฉพาะ 30,000 บาท มาคำนวณต่อเพื่อเสียรายได้ส่วนท้องถิ่นอีก 10% ของจำนวนภาษี จะเท่ากับ 3,000 บาท ทำให้ช่องรวมภาษีธุรกิจเฉพาะ การขายอสังหาริมทรัพย์ของกรณีตัวอย่างนี้ เท่ากับ 33,000 บาทนั่นเองค่า
หรือลองเช็คเอาข้อมูลที่ทุกท่านมา มากรอกที่โปรแกรมคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะนี้ได้เลยค่า เป็นเว็บไซต์ที่เป็นตัวช่วยในการคำนวณที่ดีเลย
หากต้องการเรียนรู้เกี่ยวกับการขายที่ดินทางบัญชีเพิ่มเติม ทางเราขอแนะนำบทความที่เกี่ยวข้องกับมาตราฐานการบัญชีที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ที่ลิงค์นี้กันเลยค่ะ
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่ดิน
Q : เมื่อขายที่ดิน ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อไร?
A : กิจการจะต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ ในขณะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียน
Q : นิติบุคคลขายที่ดินที่มีไว้ในการประกอบกิจการ ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่?
A : การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่าเป็นทางการค้าหรือหากำไรตามพระราชกฤษฎีกาฯ การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของนิติบุคคล เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ 2541 ใช้บังคับตั้งแต่ 1 มกราคม 2542 เป็นต้นไป เพราะฉะนั้น นิติบุคคลขายที่ดินที่มีไว้ในการประกอบกิจการ จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะนั่นเองค่ะ
เราก็ทราบเกี่ยวกับภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่ดินกันไปแล้ว รวมถึงวิธีการคำนวณด้วย ต่อไปถ้าหากนักบัญชีมือใหม่ที่เพิ่งเคยซื้อ ขายที่ดินเป็นครั้งแรก ก็พอทราบเกี่ยวกับภาษีที่ต้องชำระและเตรียมแพลนการจ่ายชำระเงินได้อย่างมืออาชีพเลยค่ะ รวมถึงตรวจเช็คแบบยื่นที่ทางเจ้าหน้าที่คำนวณให้เราจ่ายด้วยว่าถูกต้องหรือไม่ เสียฐานภาษีและอัตราภาษีตรงตามที่กฎหมายกำหนดหรือป่าว แบบนี้เป็นนักบัญชีคนโปรดของหัวหน้าหรือเจ้านายแน่นอน
ทุกท่านสามารถดูบทความเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาษีธุรกิจเฉพาะที่กล่าวถึงภาพรวมทั้งหมด ได้ที่ลิงค์นี้เลยค่ะ
ประเด็นสำคัญต้องรู้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ มัดรวมที่นี่ที่เดียว
อบรมบัญชีเก็บชั่วโมง CPD ออนไลน์ง่ายๆ ได้ที่บ้าน
Line: @cpdacademy หรือ https://lin.ee/36U1ks0Y
